Cette page présente les réponses aux questions les plus fréquemment
posées relativement à l'évaluation foncière.
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Qu'est-ce que le rôle d'évaluation foncière?
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Quelle est la différence entre la valeur réelle, la valeur marchande
et la valeur au rôle?
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Comment établit-on la valeur d'une propriété?
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Pourquoi la valeur d'une propriété telle qu'elle est inscrite au
rôle d'évaluation ne correspond-elle pas au prix payé lors de son
acquisition?
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Que signifient les expressions suivantes : date du dépôt, date
d'entrée en vigueur et date du marché?
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Qu'est-ce qu'un avis d'évaluation du rôle d'évaluation foncière?
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Qu'est-ce qu'un avis de modification du rôle d'évaluation foncière?
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Sur quels fondements légaux s'appuie le rôle d'évaluation?
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Comment savoir si l'évaluation d'une propriété est juste et
raisonnable?
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Le nouveau rôle d'évaluation indique que l'on a réévalué une
propriété; pourtant, personne n'est venu la revisiter. Comment
est-ce possible?
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Pourquoi refait-on le rôle d'évaluation tous les trois ans?
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Si la valeur du secteur résidentiel d'une municipalité augmente en
moyenne de 40 %, par exemple, pourquoi celle d'une propriété
peut-elle s'accroître de 60 %?
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Qu'en est-il de la confidentialité des dossiers?
Le rôle d'évaluation foncière est l'inventaire de tous les immeubles
situés dans une municipalité. Il indique la valeur de chaque propriété,
laquelle valeur est déterminée sur la base de sa valeur réelle.
Les administrations municipales se servent du rôle d'évaluation
foncière pour effectuer un partage des dépenses municipales entre les
propriétaires en proportion de la valeur inscrite au rôle.
Le Service de l'évaluation de la Ville de Québec a la responsabilité
de procéder à l'évaluation de quelque 166 700 propriétés situées sur son
territoire de même que sur celui de L'Ancienne‑Lorette et de
Saint‑Augustin‑de‑Desmaures et de déterminer si elles sont imposables
ou non.
La valeur réelle ou la valeur marchande d'une
propriété est sa valeur d'échange dans un marché libre et ouvert à la
concurrence. Autrement dit, il s'agit du prix le plus probable qu'un
acheteur paierait, lors d'une vente de gré à gré, pour en faire
l'acquisition.
La valeur au rôle, quant à elle, est la valeur qui est
inscrite au rôle d'évaluation. Elle représente en fait la valeur réelle
d'un immeuble, soit le prix auquel il se serait vendu le
1er juillet de l'année précédant le dépôt du rôle.
Pour les rôles d'évaluation de 2010-2011-2012, il s'agit du
1er juillet 2008. La valeur au rôle est définie à
l'article 43 de la Loi sur la fiscalité municipale.
Pour déterminer la valeur réelle d'un immeuble, l'évaluateur a
recours à trois méthodes reconnues dans le domaine de l'évaluation : la
méthode du coût, celle de comparaison et celle du revenu.
- La méthode du coût permet à l'évaluateur d'estimer la
valeur d'une propriété en établissant son coût de remplacement.
Celle-ci s'obtient en ajoutant à la valeur du terrain le coût des
constructions à l'état neuf, moins les dépréciations (usure du
bâtiment causée par l'âge, par exemple).
- La méthode de comparaison permet à l'évaluateur de se
faire une opinion sur la valeur d'une propriété en la comparant aux
prix auxquels se sont vendus des immeubles situés dans le même
secteur, et ce, à une date déterminée. Ces immeubles doivent être
relativement semblables à celui sur lequel porte l'évaluation. Dans
son calcul, l'évaluateur procède à des ajustements pour tenir compte
des différences existant entre les propriétés comparées.
- La méthode du revenu est utilisée dans le cas des
propriétés générant des revenus (immeubles à logements et immeubles
commerciaux, par exemple). Elle consiste à convertir ces revenus en
capital immobilier. Cette méthode se base essentiellement sur
l'étude du marché locatif et des frais d'exploitation des immeubles.
Dans le domaine de l'évaluation municipale, les concepts de prix et
de valeur diffèrent. Parce que l'on doit répartir équitablement le
fardeau fiscal entre tous les contribuables d'une municipalité, on fait
appel à la notion de valeur la plus probable. Cette notion renvoie au
prix que les acheteurs paient en moyenne pour un type de maison
comparable. L'évaluateur se sert de cette notion pour estimer de la
façon la plus objective possible la valeur d'une propriété.
Le 15 septembre 2009, l'évaluateur de la
Ville remettait au greffier des villes de Québec, de L'Ancienne-Lorette
et de Saint-Augustin-de-Desmaures une copie du rôle triennal
d'évaluation 2010-2011-2012. Il s'agit là de la date du dépôt. Elle
indique aussi le jour où le contenu du nouveau rôle a été rendu public.
Le nouveau rôle entrera en vigueur le 1er
janvier 2010. On parle alors de la date d'entrée en vigueur.
Comme la valeur d'un immeuble fluctue avec le temps, elle doit être
estimée à une date précise. Pour le rôle 2010-2011-2012, il s'agit du
1er juillet 2008, qui est donc la date du marché.
En somme, lorsqu'il a confectionné le rôle 2010-2011-2012, l'évaluateur
devait déterminer la valeur des propriétés comme si elles s'étaient
vendues le 1er juillet 2008.
L'évaluateur doit, après avoir déposé un nouveau rôle, soit une fois
tous les trois ans, aviser les propriétaires des nouvelles inscriptions
au rôle. Il le fait à l'aide de cet avis.
Certains événements comme un changement de propriétaire, une
construction, des rénovations, la vente d'une partie d'un terrain
exigent que l'on apporte des modifications à l'inscription au rôle.
C'est au moyen de l'avis de modification du rôle d'évaluation
foncière que l'évaluateur de la Ville informe les contribuables des
changements qu'il a apportés.
Seuls les éléments modifiés peuvent faire l'objet d'une demande de
révision. Ils apparaissent à droite, dans la section centrale de l'avis.
La Loi sur la fiscalité municipale, les normes et les règlements
gouvernementaux publiés dans le Manuel d'évaluation foncière du
Québec encadrent le travail de l'évaluateur.
Actuellement, la façon la plus rapide consiste à estimer le montant
que l'on aurait obtenu pour la propriété si elle avait été vendue le
1er
juillet 2008. Une vérification sommaire des transactions immobilières
dont ont fait l'objet des immeubles semblables situés dans le quartier
où se trouve cette propriété peut aussi servir de guide.
Lors du dépôt d'un rôle, c'est la description apparaissant dans le
dossier de la propriété qui sert de base au travail de l'évaluateur.
Elle peut provenir d'une inspection effectuée il y a un, trois ou même
huit ans.
Pour le rôle 2010-2011-2012, l'évaluateur a déterminé la valeur d'un
immeuble en fonction du prix qu'aurait, selon toute probabilité, obtenu
son propriétaire s'il l'avait vendu le 1er juillet 2008
et de la description qu'en a fait l'inspecteur du Service de
l'évaluation lors de sa dernière visite.
L'évaluation doit refléter la situation du marché immobilier local.
Comme il évolue continuellement, la loi exige que l'évaluateur
confectionne un nouveau rôle tous les trois ans. En d'autres mots, il
doit faire en sorte que la valeur des immeubles inscrits au rôle tende à
représenter 100 % de leur valeur marchande en date du
1er juillet de l'année précédant la date du dépôt du
rôle (soit le 1er juillet 2008 pour le rôle 2010-2011-2012,
puisqu'il a été déposé le 15 septembre 2009).
Le nombre de 30 % traduit une moyenne. Pour l'obtenir, on a pris en
considération dans son calcul toutes les résidences se trouvant dans
cette municipalité.
Plusieurs facteurs peuvent expliquer le fait que la valeur d'une
résidence subisse une augmentation supérieure à la moyenne. Elle peut
être située dans un secteur recherché. Il est possible que le type de
résidence ait été en demande au moment où s'est effectuée l'évaluation.
Il se peut également que la résidence ait été visitée par l'inspecteur
du Service d'évaluation qui a noté que des travaux en ont rehaussé la
valeur. Si, jusque-là, ils n'ont pas donné lieu à un avis de
modification de l'évaluation, l'évaluateur en tiendra compte au moment
de confectionner le nouveau rôle.
Le rôle d'évaluation foncière et la matrice graphique (le plan des
terrains) sont du domaine public. Par contre, tous les autres
renseignements (description de l'immeuble, photo, croquis, revenus qu'il
génère, etc.) sont strictement confidentiels, et ce, en dépit de la Loi
sur l'accès aux documents des organismes publics et sur la protection
des renseignements personnels.
Par conséquent, et conformément à l'article 79 de la Loi sur la
fiscalité municipale, l'évaluateur de la Ville de Québec ne peut
expliquer certains détails sans divulguer des renseignements
confidentiels provenant d'autres unités d'évaluation.
Un propriétaire peut toutefois avoir accès à tout le contenu de son
dossier, mais il est impossible d'en obtenir copie.
Renseignements supplémentaires
Service de l'évaluation
Ville de Québec
399, rue Saint-Joseph Est
Québec (Québec) G1K 8E2
Téléphone : 418 641-6193
Télécopieur : 418 641-6439
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